El nuevo rompecabezas de la vivienda

Alquilar un piso en Gipuzkoa cuesta ya 1.129 euros al mes de media, un 22% más que hace un año. ¿Estamos ante otra burbuja? ¿Compro o alquilo? “No es una decisión libre”, dicen los expertos, pero en la primera mitad del año se firmaron en el territorio 2.782 nuevas hipotecas, un 42% más que en 2014

“Alquilar en estos momentos es caro, pero la de comprar un piso no es una decisión libre;hay que poder” “Las variables endógenas de este sector no tienen justificación para que suban las rentas de esta manera” “El boom de Donostia ha presionado al alza los precios en las afueras y pueblos, pero no hay burbuja”

Un reportaje de Mikel Mujika. Fotografía Ruben Plaza - Lunes, 10 de Septiembre de 2018 - Actualizado a las 06:02h.

Una década después de la crisis inmobiliaria, la vivienda ya plantea un nuevo rompecabezas de incierta solución y que, por de pronto, ha provocado un alza en los precios del alquiler superiores al 20% en solo un año. En la actualidad, una familia o individuo que quiera alquilar un piso en Gipuzkoa debería tener una nómina de unos 3.400 euros para hacer frente con solvencia al pago de la renta y cumplir la recomendación general de no destinar a ello más de un tercio de sus ingresos. Los últimos datos publicados por el Observatorio Vasco de la Vivienda indican que el precio del alquiler ha subido en el territorio un 22,8% en solo un año, situando la renta media en 1.129 euros. Cifra muy superior a los 968 de media en la CAV.

José Luis Polo, el presidente de los Agentes de la Propiedad Inmobiliaria (API) de Gipuzkoa, confirma esta anómala inflación de dos dígitos en el territorio y la atribuye a “factores exógenos”, entre ellos el boom que está experimentando Donostia y los pisos turísticos, “que están ejerciendo una presión al alza en las afueras y pueblos cercanos”;pero también la necesidad de los inmigrantes que comparten vivienda y pagan por habitaciones, repartiendo la carga de alquilar un solo inmueble entre varias familias.

El resultado: “pisos que hace un año se alquilaban por 670 euros en Altza y este año cuestan 850 o 900;o alquileres que se renuevan en Donostia y en vez de pedir los 800 euros de tres años antes, el casero ahora reclama 1.200”, expone Polo.

¿Estamos, entonces, ante una nueva burbuja? El presidente de los agentes de la propiedad inmobiliaria cree que no, ya que en este momento sigue habiendo demanda, pese a los elevados precios, y también se cuenta con más garantías de pago, explica.

los que más gastamos en casa Sin embargo, la cuerda se tensa. “Los sueldos no suben de la misma manera” y al final las familias terminan pagando “más de lo recomendable”, reconoce. De hecho, esta misma semana el portal de noticias económicas Business Insider alertaba de que España es el país de la OCDE donde mayor porción de los sueldos se destina a pagar el alquiler. Según estos datos, el 37% de las personas que viven de alquiler en el Estado destinan un 40% de sus ingresos a pagar su renta mensual. En Euskadi las cifras no son tan elevadas, pero se situarían en el 34,79%, según esta publicación, por encima del 30-33% recomendable, y muy cerca del límite que muchas entidades financieras sitúan como tope para la concesión de una hipoteca: el 35%.

Sin embargo, cada vez son más las familias que lo asumen “a costa de detraer dinero de otros aspectos”, principalmente el ocio, asegura Polo. Los datos más alarmantes expuestos por Business Insider correspondían a Madrid, con un 45,79% de los ingresos destinados al alquiler, y Catalunya (47,93%). Inquietante horizonte para un mercado guipuzcoano que en estos momentos se encuentra desbocado.

Polo admite que “alquilar en estos momentos es caro. A mí me parece que uno de los problemas que tuvo la crisis de 2007, no solo se produjo porque fallara todo el sistema financiero, sino porque buena parte de la sociedad estaba destinando gran proporción de sus recursos al pago de la vivienda y desatendiendo que funcione el ocio, la ropa, la sanidad... ¿Qué ocurre? Que si el elemento esencial absorbe tanto, el resto se resiente”, indica. Esa amenaza puede regresar si los alquileres siguen aumentando.

poder o no poder La pregunta surge sola. Si la carga del alquiler es mayor que la de la hipoteca, por qué no comprar el piso. ¿No sale mejor hipotecarse? Polo admite que entre mucha gente pueda estar calando el mensaje de que alquilar a esos precios es tirar el dinero, pero la realidad es que no todo el mundo puede tener una vivienda en propiedad. “Vivimos en una sociedad del tanto tienes, tanto vales y para obtener un préstamo, tienes que tener patrimonio”, lamenta.

Aun así, la de alquilar o comprar, añade, “no es una decisión libre. Responde más a circunstancias sociales. En este momento, alquilar es caro. Si son 900 euros al mes y no puedes superar, por criterios de estabilidad, el 33% de tus ingresos netos, son 2.700 los que necesitas, que no los gana cualquiera”, añade Polo. Se están nutriendo las rentas, muchas veces de compartir piso. Gente joven que está compartiendo vivienda y también familias de inmigrantes”, indica el presidente de los API.

En su opinión, para comprar una vivienda necesitas un “proyecto de al menos diez o quince años . Y eso, en este momento, la mayoría de la gente joven no lo tiene, porque hay muchos contratos temporales o a tiempo parcial. El proyecto de comprar, la mayoría lo hace con dinero de financiera;y eso es deuda e implica que tienes que hacer una planificación a largo plazo de que vas a poder pagar. Tú no puedes hacer un cambio para vender a tres o cuatro años, porque te hace perder dinero. Aunque en algunas zonas parece alcista (como es el caso de Donostia), el mercado de la vivienda tampoco está para echar cohetes”, indica Polo. La capital, admite, es otro mundo y “hay inversores que están comprando vivienda de muy alta gama con la expectativa de que se revalorice y obtener un beneficio. Y también hay un inversor a corto, que compra en Altza, por ejemplo, para alquilar”, reconoce.

15 nuevas hipotecas al día Sin embargo, los datos de hipotecas en el territorio, sí indican que el encarecimiento del alquiler pueda estar favoreciendo la compraventa. De hecho, en la primera mitad del año se han suscrito en Gipuzkoa 2.782 préstamos hipotecarios, un 42,6% más que en el mismo periodo de 2014. Quince al día. Desde el sector financiero constatan esta recuperación y confían en que se mantenga.

La evolución del euribor, principal indicador de referencia para la fijación de los tipos de interés, es uno de los factores que favorecen el aumento de hipotecas. El euribor sigue instalado en mínimos durante meses y pese a que cerró agosto con la subida más apreciable de los últimos cuatro años y medio, sigue situado en torno al -0,16% (menos de cero), valor al que hay que sumar el diferencial que aplican las entidades financieras para obtener beneficio. Según los últimos datos de hipotecas de junio, el tipo de interés medio se situó en el Estado en el 2,63% y ya casi cuatro de cada diez personas se decantan por un tipo fijo, no ligado a las variaciones del euribor. Aún así, más del 60% sigue optando por el interés variable.

De mantenerse el volumen de hipotecas concedidas en Gipuzkoa entre enero y junio, se cerraría el año superando con holgura las 5.000 y se podrían superar los 5.021 que el año pasado se convirtieron en la mayor cifra desde 2012. Lejos aún, eso sí, de los máximos registrados en 2006, ejercicio en el que en Gipuzkoa se llegaron a conceder más de 13.000 hipotecas. En el peor momento de la crisis, en 2013, la cifra cayó a 3.863.

claves

Un tercio de los ingresos. La recomendación general para evitar problemas es que el gasto mensual en vivienda o alquiler no supere el 35% de los ingresos netos del hogar.

interés medio hipotecas

2,6%

Las hipotecas concedidas en el Estado el pasado junio se suscribieron a un interés medio de 2,63%;un 3,25% de media en las de tipo fijo, opción por la que se decantó un 39,2% de los suscriptores. Un 60,8% optó por el interés variable en torno al 2,19%. El euribor, índice de referencia para el cálculo de las hipotecas, se sitúa en la actualidad en un -0,16% (lleva 31 meses por debajo del 0%), después de alcanzar un máximo del 5,3% en verano de 2008. Alcanzó la cota más baja en febrero y marzo de este año, con un -0,191.

alquiler

Precio medio vivienda libre

Gipuzkoa 1.129,7 euros

Bizkaia 970,6 euros

Araba 806,3 euros

CAV 968 euros

Precio medio vivienda protegida

Alquiler social 186,7 euros

VPO 467,3 euros